Is vastgoed vandaag nog steeds een garantie op een solide rendement? Is verhuren een bron van inkomsten, of eerder een bron van zorgen?
Neuts Woonprojecten biedt u duidelijke antwoorden en toont hoe u met een gerust hart in vastgoed kunt beleggen.
We gidsen u ook door de verschillende types van vastgoedbeleggingen die de markt aanbiedt.
Kruip mee in het hoofd van een vastgoedinvesteerder en lees onze 7 geboden voor een doordachte vastgoedbelegging.
GEBOD 1: Koop rationeel, niet emotioneel
Er zijn twee manieren om in vastgoed te beleggen. In de eerste plaats kennen we vastgoed voor eigen gebruik: uw gezinswoning, uw bedrijfsgebouw, uw buitenverblijf, … Deze aankopen doet u doorgaans vanuit uw persoonlijke voorkeuren, zeg maar mét emotie.
Een tweede manier is vastgoed selecteren als investering, met als voornaamste doel een zo hoog mogelijke opbrengst genereren.
Bij dit soort aankoop spelen 3 belangrijke factoren een rol:
Selectie
Verhuur en beheer
Verkopen met effectieve meerwaarde
Emotie is bij deze 3 factoren zelden of nooit de beste raadgever. Bekijk het zoals investeren in aandelen of obligaties. Daar let u ook op prestaties en rendement, niet op schoonheid of sentiment. Al dient een investeringsvastgoed wél de nodige positieve eigenschappen hebben in hoofde van de huurder, zoals nette uitstraling, goede indeling, goede oriëntatie, ligging, …
GEBOD 2: Koop residentieel
Wie in vastgoed wenst te beleggen, is in de eerste plaats op zoek naar veiligheid en zekerheid. Daarom is ons advies: focus liever op de residentiële markt dan op commercieel vastgoed zoals winkel- en kantoorpanden. De vastgoedmarkt biedt namelijk één solide garantie: wonen is een basisbehoefte en ieder mens wil een dak boven zijn hoofd hebben. Er zal dus altijd vraag zijn naar residentieel vastgoed, ongeacht het economisch klimaat.
Een kleine nuance: geografische ligging speelt een rol. Zo zal bijvoorbeeld de Spaanse of de Amerikaanse vastgoedmarkt veel minder waardevast zijn dan de Belgische. De reden hiervoor ligt hier in de aard van de Belgische spaarder en aan het conservatieve leengedrag van de Belgische consument. Resultaat: onze residentiële markt is een van de meest waardevaste ter wereld. Wist u bijvoorbeeld dat 2/3 van de jonge gezinnen gesteund wordt bij het kopen van hun eerste woning met financiële steun van hun ouders of familie? Dit is slecht één van de manieren waarop de bekende Belgische spaartegoeden (zo’n 350 miljard euro!) hun weg terugvinden naar de residentiële vastgoedmarkt!
GEBOD 3: Bekijk vastgoed als een inflatiebestendige spaarformule
Onroerend goed bestaat in wezen uit drie tastbare componenten: grond, materialen (stenen, hout, …) en arbeid (er moet immers gebouwd worden). Twee van de drie (materialen en arbeid) worden in België geïndexeerd. Dit is een van de redenen waarom vastgoed hier zijn waarde behoudt, want als de inflatie stijgt, stijgen de basisprijzen mee. Dit levert een groot verschil op in vergelijking met een klassieke spaarrekening: die heeft vandaag een negatief reëel rendement omdat de verkregen rente de inflatie niet kan bijhouden.
GEBOD 4: De regel van 3: meerwaarde – huurrendement – fiscaal rendement
Als u uw vastgoedbelegging op een correcte manier naar waarde wil schatten, moet u het volledige rendement berekenen. Dat rendement bestaat uit 3 elementen, waarvan sommige wel eens vergeten worden bij de financiële evaluatie van vastgoed.
Meerwaarde
Meerwaarde is de prijsevolutie van uw vastgoed over de jaren heen. Met andere woorden: het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs. Officiële cijfers over 50 jaar heen (1953-2003) tonen aan dat een Belgische woning gemiddeld 6,30% per jaar in waarde steeg. Dat is een verdubbeling om de 12 jaar! En ook al is het tempo vandaag wat gezakt, toch stegen de reële vastgoedprijzen ook in de voorbije 16 jaar nog met een mooie 55%.
Zoals bij elke belegging (roerend of onroerend) geldt natuurlijk dat u uw meerwaarde pas verzilvert als u daadwerkelijk weer verkoopt. Terwijl het bij veel beleggingen moeilijk is om het ideale verkoopmoment te bepalen, is dat bij vastgoed eenvoudiger. Na ongeveer 15 jaar komen er stilaan structurele kosten aan een nieuwbouw én raakt de bouwstijl uit de mode. Verkopen binnen de eerste 15 jaar betekent dus dat uw vastgoed nog in goede staat verkeert én dat het nog op zijn aantrekkelijkst is voor potentiële kopers.
Huurrendement
De meest directe en eenvoudige vorm van rendement: als u uw pand verhuurt, genereert u daarmee inkomsten die de aankoopkost en/of afschrijving (deels) compenseren. Een degelijk huurrendement, op panden die ook een mooie meerwaarde kunnen genereren, zal rond de 3% liggen.
Fiscaal rendement
Beleggen in vastgoed kan u een fiscaal voordeel opleveren. Het geld dat u hiermee uitspaart, moet ook gezien worden als een deel van het rendement dat u uit uw belegging haalt.
De fiscale behandeling van vastgoed verschilt naargelang u uw pand privé koopt of met een vennootschap.
• Privé:
Huur is onbelast op voorwaarde dat het gaat over private huur (=wonen)
De meerwaarde is onbelast op voorwaarde dat er ten vroegste 5 jaar na aankoop weer verkocht wordt.
Intresten van een lening neutraliseren het Onroerend Inkomen in de personenbelasting (OI).
Kapitaalsaflossingen van een lening kunnen onder bepaalde voorwaarden ingebracht worden in de fiscale korf van het langetermijnsparen.
• Vennootschappen:
Huur wordt belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting.
De meerwaarde wordt berekend als het verschil tussen boekwaarde en verkoopprijs. Ze wordt belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting in het jaar van verkoop.
(als u de totale verkoopprijs binnen de 5 jaar herinvesteert in afschrijfbare materie, kunt u de meerwaarde gespreid laten belasten).
Aankoopkosten zijn aftrekbaar (btw, registratierechten, notariskosten, bankkosten)
Beheerskosten zijn aftrekbaar: onroerende voorheffing, verzekeringen, kosten voor professioneel beheer, …
Intresten van leningen zijn 100% aftrekbaar.
Boekhoudkundige kost: we mogen afschrijven op de constructiewaarde (niet op de grond): indien een pand bestemd is tot bewoning loopt de afschrijving over een periode van 33 jaar.
GEBOD 5: Verhoog uw rendement door te lenen (in tijden van lage rente)
Door (een deel van) uw aankoop te financieren met een lening, creëert u een financieel hefboomeffect dat de opbrengst van uw geïnvesteerde vermogen verhoogt.
Bovendien kunt u het eigen vermogen dat u niet aan uw aankoop hebt besteed, benutten voor andere doeleinden.
Een voorbeeld:
Stel, u koopt een bestaand onroerend goed met een aankoopprijs van EUR 140.000. Met registratierechten en notariskosten bij komen we uit op EUR 160.950.
Bij aankoop zonder lening is het reële rendement gelijk aan het huurrendement van 4,35%.
Bij aankoop mét een lening voor 90% van de aankoopprijs, wordt de eigen investering beperkt tot 29.000 EUR. De rest leent de bank aan 2,5% op jaarbasis. Zo genereert u een rendement op het eigen vermogen van 13%.
GEBOD 6: Locatie, locatie, locatie!
Hoe bepaalt u de ideale locatie? Dat hangt grotendeels af van uw doel: voor eigen gebruik kunt u emotionele parameters laten meespelen, maar voor beleggingsvastgoed kijkt u beter naar de verhuurmarkt in de omgeving.
GEBOD 7: Beperk de successiekost
Een deel van uw liquide vermogen omzetten in een vastgoedbelegging heeft financiële consequenties. Naast de impact op uw fiscale situatie, kan dit ook gevolgen hebben voor de successiefactuur bij overdracht van uw vermogen naar uw kinderen of kleinkinderen.
Vandaar ons advies: overweegt u om uw vermogen te herstructureren, al dan niet met inbegrip van een vastgoedinvestering? Laat dan tegelijkertijd uw successieplan nakijken, zodat het rendement van uw belegging niet de fiscus, maar uw nabestaanden ten goede komt.